美國成屋銷售跌至16年低點，屋主寧可拿房子借錢也不賣

美國二手屋銷售跌至16年來最低迷的水準，原因就藏在數以百萬計的檔案櫃裡：一份份房貸文件上，寫著屋主不願放棄的低利率。與其賣房，屋主寧可用自己不想搬離的房子抵押借款。

這場僵局的影響遠不只在房仲門市。首次購屋者如今得面對本世紀以來幾乎最高的借貸成本，持有低利率房貸的屋主自然有充分理由留在原地，而原本通常會設法緩解這種壓力的聯準會（Federal Reserve），正準備再度收緊政策。

銷售量暴跌，房價卻幾乎沒動

National Association of Realtors 表示，10月二手屋銷售年化速度降至375萬戶，較9月下滑5.5%，比去年同期減少8.8%，創下2010年8月以來最低紀錄。中西部、南部和西部的銷售量下滑，東北部則持平。房價幾乎不為所動：成交價中位數為41萬6,700美元，略高於一年前。

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該業界團體的首席經濟學家勞倫斯·尹（Lawrence Yun）將此歸咎於房貸利率。他表示，利率「已攀升至2000年以來最高水準，只有2023年的一個月例外」。Mortgage News Daily 指出，30年期固定房貸利率平均徘徊在7.2%左右，本週通膨報告高於預期公布後，利率更在一天內跳升至7.30%。疫情期間，同樣的房貸利率才略高於3%。

低利率舊房貸，比搬家更划算

Realtor.com 根據聯邦政府資料分析指出，今年第二季美國未償還房貸中，利率為4%或以下的占49.1%，接近一半。若把這筆房貸換成利率高於7%的新貸款，每月還款額可能增加數百美元，因此需要現金的屋主轉而申辦房屋淨值信用額度。紐約聯邦準備銀行報告指出，這類信用額度的未償餘額第三季增加230億美元，創2005年以來最大增幅，總額達4,810億美元。

貸款機構從兩方面感受到市場凍結。Mortgage Bankers Association 表示，再融資申請量較一年前低57%，購屋貸款申請量則下滑18%；即使利率曾短暫回落，吸引部分買家重返市場，情況依舊如此。

房屋淨值這張安全網，利率卻會浮動

尹對現況抱持較樂觀的解讀。他表示，美國8,800萬名屋主大多財務狀況穩健，利率若下滑，便可能釋出規模可觀的積壓需求。Realtor.com 首席經濟學家丹妮爾·黑爾（Danielle Hale）也說，她不認為銷售量會一直低迷。兩人的看法都寄望於借貸成本下降，但交易員押注的卻是相反方向。根據 Bankrate 資料，房屋淨值信用額度通常採浮動利率，11月初平均為7.49%；因此，聯準會每升一次息，承受影響的正是那些選擇申辦信用額度、而非賣房的屋主。這類貸款餘額仍遠低於2009年約7,140億美元的高峰，但如今已連續18季上升。

這些數字反映的是美國特有的問題。美國大多數房貸的固定利率期限長達30年，因此屋主在壓力下選擇按兵不動，而非賣房。英國的情況不同：英格蘭銀行本月將利率上調至4%，固定利率房貸通常只維持數年，利率上升也就更快反映在家庭預算中。

聯準會開會在前，下一份銷售數據稍後公布

10月消費者物價上漲0.4%，高於經濟學家預期的0.3%；交易員如今認定12月升息已成定局。根據 CME 的 FedWatch 工具，約88%的人預期升息25個基點，其餘則預期升息50個基點。聯準會在9月升息後，基準利率區間來到3.75%至4%；那是自2023年以來首次升息。決策官員將於12月8日舉行今年最後一次會議，National Association of Realtors 則會在12月9日公布11月銷售數據。

升息會讓買家申辦新房貸的成本更高，也會讓屋主為了留下來而以房屋抵押借款，變得更加昂貴。

標籤: 利率, 聯準會, 房貸利率, National Association of Realtors, 住宅, 美國房市

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